建売住宅のまとめ

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建売住宅のまとめ!
品質の良い建売住宅の見分け方とは?

 

「建売住宅」とは、土地の上に、新築の家が建っている状態(土地と建物がセットになっている状態)で、売られている家のことを言います。 土地と建物がセットで販売されているため、実際にその土地と建物を見てから、物件を購入することができることがメリットです。

建売住宅について


そして、ダメ馬が結局、購入した家が、この「建売住宅」です。 と言っても、ダメ馬が購入したときは、まだ家が建っていない状態(土地の上に「基礎」だけができている状態)だったので、「まだ家を作っていない、建売を購入した」という形ですね。

「建売」というのは、基本的には、土地の上に家が建ってから、売り出されるものです。 しかし、ダメ馬が見に行ったときには、4区画に区切られた中で、3つの家はすでに建っていたのですが、1つだけ、まだ家を作っていない区画があったのですよね。

そこでダメ馬は、「家のデザインや家の中をカスタマイズできることを条件」として、まだ作っていない、残り1つの区画を購入しました。 だから、「まだ作っていない建売」を購入することができました。

(土地を分けて作った建売のことを、正確には「分譲住宅」と言うようですが、結局 同じ意味なので、ダメ馬は人に聞かれたら「建売を買いました!」と答えています)


ダメ馬は、一年半も家探しを行ってきたのですが、最初は、「建売を購入することはないな・・」と思っていました。 その理由は、「建売は品質があまりよくない」というイメージと、「建売は安い値段で簡単に作られている家」というイメージを持っていたからです。

そのため、ダメ馬は注文住宅で家を建てようと、一年半も動いていたのですが、、、結局、建売を購入することになって、「人生分からないものだな」と思いました。 この経験で、建売のメリットとデメリットがよく分かったので、ここでお伝えしますね。



建売住宅のメリット

建売のメリットは、なんと言っても、注文住宅よりも安い値段で購入することができることです。 たとえば、注文住宅と建売で建てられた家が、まったく同じだった場合、建売の方が、だいたい300万円くらい安く買うことができます。

この理由は、建売は、土地と建物がセットになっているため、土地だけを購入するときに必要な「仲介手数料」がかかりませんし、地盤改良工事や外構費などもかからない(セットになっているため安い)からです。

建売住宅は、作って売るだけであり、購入者との打ち合わせなどの時間もかからない(経費がかからない)ので、その分、安く販売することができるということですね。


あと、最近は、安い値段で、大量に建売住宅を作って販売している、大きな住宅建設会社もあります。 たとえば、飯田グループホールディングスは、グループ企業(一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホームなど)を全部合わせると、年間4万棟近くも、建売住宅を作っているそうです。

そして、これだけ多くの建売を作るということは、材料を大量に仕入れることができるので、その分、材料費を安く抑えることができるのですよね。 実際に、大量に材料を仕入れて、大量に作っている建売住宅は、値段がとても安くて、場所によって値段は変わりますけど、土地と建物を合わせて、3,000万円代で売られているものがほとんどです。

このように、建売住宅は、注文住宅よりも安い値段で購入することができることが、大きなメリットになります。


あとは、建売は、「すでに家が建っている状態」で購入するため、購入前に家の価格が明確に分かりますし、現地でその家を実際に見てから、購入することができることもメリットです。

と言っても、購入前に、値段と家を知ることができる「建売住宅」の方が普通で、購入前に、値段と家が正確に分からない「注文住宅」の方が、特殊なのですけどね・・。

注文住宅の場合は、家ができていない状態で購入することになるので、「結局、いくらのお金がかかるのか」ということが、最後まで見えづらいです。 たとえば、注文住宅の場合は、最初に土地を購入するのですが、その土地の状態によっても値段が変わってきますし、家につけるオプションなどによっても、値段は変わってきます。

さらに、注文住宅は、購入した時点では家が建っていないので、イメージ(理想)と実際に完成した家に、ギャップが生じることもあります。 このように、購入前に、値段と家(商品)が正確に分からない「注文住宅」の方が、少し特殊なのかもしれません。


しかし、建売であれば、「すでに家が建っている状態」で購入するため、購入前に家の価格が明確に分かりますし、現地でその家を実際に見てから、購入することができることができます。 だから、建売の方が、やはり分かりやすいですし、購入までも、シンプルで早く進んでいきますよ!


あと、建売は、住み始める日を事前に決めることができるので、無駄な住居費がかからないこと(2重に住居費を払う期間が短いこと)もメリットです。

たとえば、ダメ馬の場合は、11月30日に家の引き渡し(代金の清算)を行って、12月3日に引っ越し業者に荷物を運んでもらって、12月4日に賃貸物件の解約をしました。 つまり、2重に払う住居費(家賃)は、4日分で済んだということです。

一方、注文住宅の場合は、土地を購入してから家が完成するまでに、半年くらい時間がかかるので、その間は、「土地の分の住宅ローン」を返済することが必要になります。 そのため、注文住宅の場合は、住んでいる家の家賃の支払いと、土地の分の住宅ローン返済という、2重の支払いが必要になる時期があるのですよね。

しかし、建売の場合は、家を見て気に入ったら、「購入します!」という申し込みを行い、住宅ローンの審査が通ったら、数週間で家の引き渡し(代金の清算)まで進むことができます。 そして、引き渡し日(代金の清算)の日が決まったら、その日に合わせて引っ越しをすれば良いので、無駄な住居費を払わなくて済むということです。

このように、建売というのは、注文住宅に比べると、シンプルで分かりやすくて、値段も安いということがメリットになります。



建売住宅のデメリット

一方、建売のデメリットは、なんと言っても、「品質の高い建売住宅がほとんどない(品質に差がある)」ということです。

具体的には、建売の中で、本当に品質が良いものは、全体の1割か2割くらいだと思います。 そして、建売の8割から9割くらいは、あまり品質は高くないかもしれません。 なぜ、建売は、品質が高い建売住宅がほとんどないのかというと、そこには大きく分けて、2つの理由があります。



品質の高い建売住宅がほとんどない理由その1:
「品質が高くなくても売れるため」

家というのは、新築で建てたばかりのときは、当たり前ですが、とてもキレイです。 特に、家で「白色」というのはとてもキレイで、清潔感と憧れのようなものもあります。

しかも、建売住宅というのは、注文住宅よりも値段が安いので、値段の安さと見た目の美しさで、建売住宅は、作ればどんどん売れていくのですよね。 つまり、建売住宅は、作ればどんどん売れていくため、品質をそこまで重要視する必要がない、ということです。

しかも、家というのは、床や壁でふさいでしまえば、家の内部(柱や梁、接合部分など)を見ることはできません。 もし、家を作っている途中に雨が降って、断熱材が雨で濡れてしまったとしても、壁の中に入れてしまえば、誰も分からないのですよね。

建売住宅は、家が完成してから売られるものであるため、作っている途中に、家の内部を見られることはないのですから、基準さえクリアしていれば、細かいところまでの品質まで、気にする必要がないということです。

そもそも家というのは、見ただけでは、品質が良いかどうかが分かりづらいですし、値段の安さと見た目のキレイさによって、建売住宅は作ればどんどん売れていくために、品質をあまり気にする必要性がないというのが、品質の高い建売住宅がほとんど無い理由になります。


品質の高い建売住宅がほとんどない理由その2:
「スピード重視で、たくさん作っているため」

建売住宅は、作れば売れていくので、品質よりもスピード重視で、どんどん作っていく住宅建設会社が多いです。

たとえば、注文住宅の工期(家を作る時間)は、一般的には、だいたい90日くらいかかるのですが、建売住宅を量産している住宅建設会社の工期は、だいたい49日と言われています。

なぜ、ここまで早く家を作ることができるかというと、同じような間取りで、効率よく家を作っているからです。 具体的には、建売住宅というのは、誰が買うか分からないので、売れやすいように一般的な間取りで作りますし、天気もあまり気にしないで、決められた作り方で、家をどんどん作っていきます。

しかし、家を作っているときが、ずっと「晴れ」であれば良いのですが、雨が降ってしまうと、絶対に濡らしてはいけない、床(断熱材や合板)が濡れてしまうことがあるのですよね。 家というのは、下から順番に作っていく方が効率が良いので、ほとんどの建売業者は、床を先に作ってしまうのですが、床を先に作ってしまうと、雨で床が濡れてしまうことがあるということです。

でも、これは、家にとって、本当に良くない状態です。 しかし、建売住宅は、家の内部は購入者には分からないので、スケジュールどおりに、効率よくどんどん家を作っていきます。

だから、建売住宅というのは、品質に差が出てくるのですし、スピード重視で作っているため、そもそも品質があまり良くない、ということです。


もちろん、「良い家を作りたい!」という気持ちを持って、仕事をしている大工さんは、世の中にたくさんいますよ。 しかし、仕事をもらっている会社から、工期(家を作る期間)を短く決められたら、大工さんも、品質にこだわることができない(品質にこだわると時間が足りない)のですよね。

大工さんも、自分と家族のために、仕事をもらって、お金を稼ぐ必要があります。 しかし、大工さんの報酬は、1棟建てて〇〇万円と決まっていて、この金額は、注文住宅よりもかなり安い単価に設定されているのです。

そのため、大工さんにとっても、建売住宅の場合は、数をこなさないと利益が出ませんし、与えられた納期(期限)で、家を完成させることが何よりも優先されるため、品質は二の次になってしまいます。

いくら大工さんが、高い志を持っていたとしても、仕事をもらっている会社から、工期を短く決められていたら、細かいところまで作業をすることができず、高い品質で家を作ることはできない(精度がどうしても低くなる)ということですね。


しかも、年間に数千棟も建売住宅を作っていたら、現場監督も、細かいところまで見ていくことは難しいはずです。 現場監督の目が、なかなか行き届かないので、同じ会社が作った建売住宅でも、品質にバラツキがあるのが現状です。

天気によっても、品質に差が出てくるので、建売住宅というのは、本当に、当たり外れがある商品だと思いました。


上記のような理由から、「品質の高い建売住宅」というのは、ほとんどないですし、隣同士に建っている同じ会社が作った建売住宅でも、品質に差があることもあります。 このように、「品質の高い建売住宅がほとんどない(品質に差がある)」ということが、建売住宅の最大のデメリットだと思います。


あと、建売住宅のデメリットとしては、間取りがかなり一般的なものになる(変更できない)、ということです。

建売住宅は、誰が買うか分からないので、売れやすいように、一般的な間取りで作ります。 もちろん、間取りは一般的なものの方が、住みやすいとは思うのですが、人によっては、リビングを2階にしたり、お風呂を2階に設置したいという人もいますよね。

建売住宅というのは、「現状の家」を購入するものであるため、壁紙くらいはあとから張り替えることはできますけど、間取りについては、変更することができないというのがデメリットです。

一般的な間取り
↑一般的な間取りはこのような感じ


だから、ダメ馬も、「まだ家が建っていない建売物件」を購入したのですが、基礎だけはすでにできていたので、間取りだけは変えることができませんでした。 その結果、嫁の強く希望していた、対面キッチンにすることが、どうしてもできなかったんです。

建売住宅というのは、どうしても、我慢しなければいけないところがある(諦めなければいけないところある)ということですね。



品質の良い建売住宅の見分け方

建売住宅というのは、作ればけっこう売れていくので、そもそも、品質を重要視して建売住宅を作っている会社がとても少ないです。

さらに、家が建っている状態で、品質が良いかどうかを判断するのは、とても難しいことです。 建売住宅は、家が建ってから販売されるので、家を作っていた過程は分かりませんし、家の内部も見ることができないからです。

このような状況で、家の品質が良いかどうかを判断するためには、いくつも建売住宅に入ってみて、比べていくしかないと思います。

たとえば、ダメ馬が入ったほとんどの建売住宅は、夏は家の中がとても暑くて、入った瞬間に、「早く家から出たい・・」と思いました。 夏に家の中が暑くて、冬に家の中が寒いのは、「家の性能が低い」ということなので、1つの判断材料になると思います。 (春や秋は、そもそも気候が良いので、判断が困るのですが・・)


一方、品質の良い建売住宅は、夏に、家の中に入った感覚や空気感が、全然違うのですよね。 実際に、ダメ馬が入った建売住宅で、家に入った瞬間に、「あ、涼しい」と思うことができて、家の中にいることが、とても快適だったのです。 その家は、「高気密・高断熱」の家で、ダメ馬は、「家の中にいたくなる家だ!」と思い、とても気に入りました。

また、キッチンや洗面所、お風呂などの設備も、建売住宅によって全然違いますよ。 値段の安い建売住宅は、キッチンやお風呂の設備が、あまり高いもの(良いもの)を使っていません。

一方、キッチンやお風呂の設備も、かなり良いものを使っている建売住宅もあって、これは、いくつも建売住宅に入れば、すぐに分かると思います。

お風呂
↑ダメ馬が買った「建売住宅」は、標準仕様でバスルームのグレードが高かった


だから、できれば夏に、建売住宅に入ることが一番分かりやすいのですが、性能の良い家(高気密・高断熱の家)は、 断熱材はグラスウールではなく「吹き付けウレタン」を使用していますし、窓ガラスも、1枚ガラスではなく「ペアガラス」を使っているはずです。

特に、断熱材については、グラスウールの断熱材は値段も安くて、壁に貼るだけで良いのでラク(早い)です。 一方、「吹き付けウレタン」は値段も高いですし、防護服のような格好をして、壁にウレタンを吹きつけていくので、とても手間がかかります。

家にお金がかかっているかどうか(性能が良いかどうか)を判断するには、「断熱材と窓は何を使っていますか?」と聞いて、「吹き付けウレタン」と「ペアガラス」を使っていると、性能の良い家だと判断できますよ。

吹き付けウレタンとペアガラス
↑「吹き付けウレタン」と「ペアガラス」を使用すると、家の性能が上がる


あとは、建売物件の中を見るときは、基本的には、不動産会社の人と一緒に見ることになるのですが、その不動産会社の担当者に、「この家を作った会社は、なんていう会社ですか?」と聞いてみると良いです。

そして、その会社をインターネットで調べて、年間数千棟も作っているような、とても大きな住宅建築会社だとしたら、品質はあまり高くない可能性があります。 逆に、地元密着で建売住宅を作っている工務店の、年間の平均棟数は、多くて30棟くらいなので、そのような工務店が作っていれば、品質が高い可能性があります。


そして、気に入った建売住宅を見つけたら、その建売住宅を作った工務店さんのところに行って、話をすると、さらに正確に判断できますよ!

たとえば、その工務店さんが、大工さんを常雇いしていて(長期にわたって仕事を依頼していて)、同じ大工さんが家を建てていれば、その家の品質は高いと判断して、良いと思います。 工務店さんごとで、家の作り方の特徴は違うので、その工務店さんで家をいくつも作っている大工さんであれば、きっと良い家が作れているはずだからです。

実際に、郵便配達をするスタッフも、初めての土地だと、郵便物を配るのに時間がかかりますよね? しかし、同じ地域を、何度も郵便配達していると、土地感も分かるようになって、早く・正確に郵便物を配ることができるようになります。

大工さんも、これと一緒で、同じ工務店さんでいくつも家を作っていると、家づくりに慣れてきて、良い家が作れるようになってくるのですよね。 だから、同じ大工さんが家を建てていれば、その建売住宅の品質は、高いと判断できると思います。



建売住宅の結論

建売住宅は、「値段が安い」ということは、とても大きなメリットだと思います。 特に、安い値段で、大量に建売住宅を作って販売している、大きな住宅建設会社が出てきたことで、より多くの人が、家を持つことができるようになりました。

やはり、家というのは、値段がとても高いものなので、「購入できる幅が広がった(選択肢が増えた)」という意味では、とても良いことだと思っています。

ただ、1つだけ認識しておかなければいけないことは、「安い建売住宅 = 家の品質は高くない」ということです。

家というのは、いろいな材料を組み合わせて作るので、安い材料を使って家を作ったら、やはり、品質があまり高くない家が完成するものなのですよね。 安い材料を使って、工期も短くして、それでも「品質の高い家が完成する!」ということは、そもそも難しい(不可能)ということです。

具体的には、「断熱材」という1つの材料だけで考えてみても、安いグラスウールの断熱材を使うのと、「吹き付けウレタン」を使うのでは、家の性能が全然 違います。 「断熱材」は家の中に入れるものなので、外からは見えない(分からない)のですが、夏や冬に家に入ると、家の中の空気感と温度が違うのですよね。

「吹き付けウレタン」を使っている家は、夏は涼しくて冬は暖かいという、「家の中にいたくなるような家(快適に過ごせる家)」になります。 断熱材という1つの材料だけで、高いものを使うのと、安いグラスウールを使うのでは、家の性能に差が出るということです。


また、工期(家を作る期間)を短くすれば、それだけ人件費をカットすることができるので、家の値段を安くすることができます。

しかし、工期が短いと、大工さんは、細かいところの品質まで、こだわることができないのですよね。 大工さんは、家の完成を間に合わせることが第一になるので、工期が短いと、そもそも品質の高い家を作ることができない、ということです。

さらに、大量に建売住宅を作っている会社の場合は、現場監督の目も、なかなか行き届きません。 安い材料を使い、工期まで短くしたら、品質を高くすることがそもそも難しいので、「安い建売住宅 = 家の品質は高くない」と認識して、間違いないと思います。


もちろん、スピードを重視して、効率よく家を作ったとしても、基準はクリアしていると思いますよ。 しかし、住み始めたばかりのときは、特に問題はない家も、家の精度が低ければ、時間が経つにつれて、いろいろなところに不具合が出るかもしれません。

実際に、ダメ馬が住んでいた賃貸物件は、グラスウールの断熱材に隙間ができてしまっているためか、夏は本当に家の中が暑くなっていました。 また、玄関の扉が閉まりづらくなっていましたし、2階の窓の「網戸」が動かなくなっていました。

家の品質と精度が低いと、最初は問題はなかったとしても、時間が経つにつれて、だんだんと不具合が出てきてしまう可能性が高くなります。


だから、「値段の安い家(ローコスト住宅)」というのは、とても魅力的ではあるのですが、、、あと200万円くらい出すだけで、性能も、品質も良い家に住むことができますよ!

たとえば、ダメ馬が家づくりをお願いした、神奈川県大和市にあるのオシダリハウスは、安い建売住宅に、200万円くらいをプラスする金額(一般的な工務店の金額)で、性能と品質がとても良い家を作ることができます。



 
「オシダリハウス」は、同じ価格帯で、他の工務店さんよりも、1ランクから2ランク上の家を作ることができる工務店さん。


家というのは、一生に何度も買うものではありませんし、自分と家族が長く住むものであるため、個人的には、「性能と品質が高い家の方が良いかな」という気がしています。 ダメ馬も、たくさんの建売住宅を見てきましたが、性能と品質が良い建売住宅を購入して、本当に良かったと思っていますよ。


だから、建売住宅を見て、値段の安さと見た目の美しさで、すぐに家を購入するのではなく、一度は、「自分の予算内で、最も良い家を作ることができる工務店さん」を探してみてください。 結局、家というのは、「誰が作ったのか」によって、大きく変わってくるからです。

だから、まずは、「自分の予算内で、最も良い家を作ることができる工務店さん」を探して、その工務店が作って販売している建売住宅の中に、自分が気に入ったもの(自分が住みたい場所)があれば、それを購入するのが良いと思います。

そして、販売中の建売住宅の中に、もし良いものがなければ、その工務店さんで、「注文住宅」で家を建ててもらう方法が良いと思います。 それほど、家というのは、「誰が作ったのか」が重要であり、品質の高い家を作ることができる工務店さんを見つければ、家づくりは、ほぼ間違いなくうまくいきますよ!


ダメ馬も、家を買おうと決めたときに、「建売は購入することはないな」と思っていました。 でも、建売の中にも、「品質がとても高い建売もある!」ということが分かりました。 ダメ馬は、その「品質が高い建売住宅」を運良く見つけることができたので、建売を購入したという形ですね。

新築の家というのは、見た目がとてもキレイですし、新築で値段が安いというのは、とても魅力的なのですが、建売住宅で品質が良いものは、本当に少ないので、「自分の予算内で、最も良い家を作ることができる工務店さん」をまず探して、その工務店さんが作った建売住宅を購入するか、その工務店さんに注文住宅で家を作ってもらう方法を、ダメ馬はおすすめしますね!

なお、品質の高い家を作ることができる工務店さんの見つけ方は、良い工務店の選び方!品質の高い家を作る工務店の特徴とはのページでお伝えしていますので、確認してみてください。




 
「品質の高い家を作ることができる良い工務店さんは、こうやって見つけたら良いんだ!」ということが分かりました。その方法をお伝えします。



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